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«Prima di fare i bonifici ho chiesto all’agenzia, per iscritto, se la casa era a posto. Mi hanno risposto di sì.» Così racconta E., 29 anni, che a luglio 2026 ha firmato una proposta per una cascina isolata nelle Prealpi lombarde, prezzo 10.000 euro, pagando all’agenzia immobiliare una provvigione di 2.440 euro e alla venditrice un anticipo di 1.000 euro come caparra. Doveva diventare una delle compravendite immobiliari che l’Agenzia delle Entrate registra ogni anno. Si è fermata su un deposito di 16 metri quadrati.
Una cascina da 10.000 euro e un deposito che in comune non risulta
Il deposito sul retro della cascina, 16 metri quadrati, è registrato al catasto ma non compare nelle carte urbanistiche del comune: per questo la vendita è bloccata da settembre. Il ragazzo ce lo ha raccontato in un messaggio arrivato in redazione, con le date in fila e le chat conservate. «Sulla proposta c’era scritto chiaro che la venditrice garantiva la casa in regola, sia al catasto sia in comune. E l’agenzia me l’aveva ripetuto prima e dopo la firma: da loro, mi dicevano, gli abusi non si vendono.»
Il prezzo basso e quelle rassicurazioni lo hanno convinto a non spendere altro. «Non mi è passato per la testa di pagarmi un geometra per controllare. Col senno di poi lo riconosco, è stato un errore. Ma me l’avevano detto a voce e messo per iscritto, e si parlava di andare dal notaio già a luglio.»
Dall’offerta di comprare «così com’è» alla mail della figlia della venditrice
Tra agosto e settembre 2026 l’agenzia, secondo il racconto dell’acquirente, gli ha proposto di comprare la cascina con il deposito irregolare, e lui ha rifiutato chiedendo che il manufatto fosse regolarizzato. «In ufficio mi hanno spiegato che la zona è sperduta e che nessuno sarebbe mai salito a fare verifiche. Ho detto di no, subito. Il deposito è stato costruito prima del 1967: volevo che lo mettessero in regola, e hanno accettato.» A ottobre le due parti hanno firmato un’estensione: la proposta resta valida fino al 31 gennaio 2027.
A novembre il quadro si è rovesciato. La venditrice gli ha scritto per sapere se fosse ancora interessato; l’agenzia, il giorno dopo, gli ha assicurato che il rogito era previsto per fine mese. Una settimana più tardi è arrivata la mail della figlia della venditrice. «Mi ha scritto che l’agenzia li pressava per la commissione e raccontava che io avrei comprato anche senza regolarizzare. Non è vero. Poi mi ha chiesto l’IBAN per ridarmi i mille euro, perché secondo loro la proposta non vale nulla: l’agenzia non aveva fatto i controlli e in comune le carte del deposito si vedono a schermo ma non si trovano in archivio.»
L’agenzia, interpellata dal ragazzo, ha dato tutta la colpa alla venditrice e ha affidato la questione al suo avvocato. Sui 2.440 euro di provvigione, nessun impegno: aspettano il parere dell’avvocato. «Non voglio fare la guerra a nessuno per mille euro in più. Mi va bene chiudere in pace: o compro quando il deposito è in regola, o mi ridanno quello che ho pagato. Ma senza un foglio in mano non so chi mi stia dicendo la verità.»
Quante compravendite immobiliari registra l’Agenzia delle Entrate ogni anno
Nel 2025 in Italia sono state vendute 766.757 abitazioni, circa 46.000 in più del 2024, per un valore stimato di 124 miliardi di euro, secondo il comunicato dell’Agenzia delle Entrate del 21 maggio 2026 sul Rapporto immobiliare. Fanno circa 2.100 case al giorno, e quasi ognuna passa da una proposta firmata e da un anticipo versato prima del notaio.
Il ritmo non rallenta: le statistiche dell’Osservatorio del mercato immobiliare sul secondo trimestre 2026 contano oltre 201.000 abitazioni vendute in tre mesi, lo 0,1% in più dello stesso periodo del 2025. Le vendite che saltano prima del rogito, invece, in quelle tabelle non compaiono: nessuna statistica pubblica dice quante si fermano per un abuso scoperto tardi. Restano nelle chat di chi ha già pagato, come quella di questo ragazzo, e nelle molte testimonianze di episodi simili arrivate in questi anni a chi si occupa di casa.
Che cosa dice la legge sulla provvigione se l’agenzia sbaglia sulla regolarità
L’agente immobiliare deve dire a chi compra tutto quello che sa e che pesa sulla sicurezza dell’affare: lo stabilisce l’articolo 1759 del codice civile, sulla responsabilità del mediatore. La Corte di cassazione, con la sentenza 18140 depositata il 16 settembre 2015, ha stabilito che il mediatore che dà informazioni false su un abuso edilizio perde il diritto alla provvigione.
Il principio pesa anche qui. L’articolo 1755 del codice civile fa maturare la provvigione quando l’affare si conclude, e una proposta accettata vale già come impegno. Ma un’agenzia che rassicura per iscritto sulla regolarità senza aver visto le carte del comune non ha fatto il suo lavoro: ha venduto una garanzia che non aveva.
Chi incassa per garantire una casa deve prima controllarla.
Neppure la linea della venditrice regge. La garanzia di regolarità urbanistica e catastale l’ha firmata lei, sulla proposta. Se la vendita salta per una sua mancanza, l’articolo 1385 del codice civile permette a chi compra di recedere e chiedere il doppio della caparra, oppure di pretendere che il contratto si faccia. Restituire i soli mille euro è un’offerta, non un obbligo che chiude la partita.
Il deposito, poi, non è un caso senza via d’uscita. Per gli edifici costruiti prima del 1° settembre 1967 la legge 47 del 1985 consente di dichiararlo nell’atto di vendita, e il decreto Salva casa, il decreto-legge 69 del 2024, ha ampliato le tolleranze per le piccole difformità del passato. Il vincolo paesaggistico e idrogeologico che grava sull’area, istituito secondo l’acquirente nel 1985, può allungare i tempi; se basti a bloccare tutto lo dirà solo un tecnico che abbia letto gli atti.
Come si tutela chi compra una casa che risulta non in regola
Chi ha versato provvigione e caparra per una casa non in regola può chiedere per iscritto, con posta certificata o raccomandata, la restituzione della provvigione all’agenzia richiamando l’articolo 1759, e diffidare la venditrice a regolarizzare entro la scadenza della proroga. Conviene farlo prima che i tempi corrano contro di lui.
Il passo che manca, in questa storia, costa poco rispetto a quanto è già stato speso: un geometra o un architetto di fiducia, con la delega della proprietaria, può chiedere al comune gli atti del deposito e dire in poche settimane se è davvero anteriore al 1967. Se un’agenzia incassa somme e rilascia garanzie senza controlli, la segnalazione va alla Camera di commercio presso cui è iscritta, che verifica i requisiti degli agenti immobiliari. E per il futuro vale una regola semplice: la provvigione si lega al rogito, non alla firma della proposta.
Per questo ragazzo la data da segnare è il 31 gennaio 2027, quando scade la proroga. Fino ad allora la cascina resta ferma, i 3.440 euro restano fuori dal suo conto e l’agenzia aspetta il suo avvocato. Lui ha chiesto due cose sole, la casa in regola o i suoi soldi indietro, e per ora non ha ricevuto né l’una né gli altri.
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Fonti
- Agenzia delle Entrate (2026). Mercato immobiliare residenziale in crescita nel 2025. Scambiate 767mila abitazioni, comunicato stampa del 21 maggio 2026.
- Agenzia delle Entrate, Osservatorio del mercato immobiliare (2026). Statistiche trimestrali Residenziale, II trimestre 2026.
- Gazzetta Ufficiale (1942). Codice civile, articolo 1759: Responsabilità del mediatore.
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