È possibile, per chi è titolare di un contratto di usufrutto di un'abitazione non di proprietà, ottenere le agevolazioni per la prima casa, se ha intenzione di acquistare un appartamento? Ecco la risposta e la guida dell'Agenzia delle Entrate per richiedere tali agevolazioni.
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa rappresentano uno strumento di sostegno all’accesso alla proprietà immobiliare. Introdotte in Italia il 24 aprile 1982 con la legge n. 168/1982, nota come Legge Formica, esse hanno modificato in modo sostanziale il regime tributario applicabile alle compravendite immobiliari ad uso abitativo. Prima dell’entrata in vigore di tale normativa, non esistevano disposizioni specifiche in grado di incentivare l’acquisto della prima abitazione. Negli anni successivi, il quadro normativo è stato più volte aggiornato, introducendo ulteriori requisiti e condizioni per beneficiare delle agevolazioni. Le disposizioni attuali prevedono un’imposta di registro ridotta al 2%, applicabile agli acquisti da soggetti privati, in luogo dell’aliquota ordinaria del 9%. In caso di compravendita da parte di un’impresa con vendita soggetta a IVA, si applica l’aliquota agevolata del 4% anziché quella ordinaria del 10%.
Inoltre, spiega anche l'Agenzia delle Entrate, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna. Per poter accedere a tali benefici, l’acquirente non deve possedere altri immobili ad uso abitativo nello stesso Comune. Inoltre, non può essere titolare, neppure per quote, di diritti reali su altri immobili già acquistati con le stesse agevolazioni. Un ulteriore requisito riguarda il trasferimento della residenza nel Comune dove si trova l’immobile, da effettuarsi entro 18 mesi dalla data dell’atto, qualora non vi risieda già. Restano escluse dagli incentivi le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, classificate come abitazioni di lusso.
Agevolazioni prima casa: anche i titolari di contratti di usufrutto possono richiederla? Ecco la risposta dell'Agenzia delle Entrate
In merito a queste agevolazioni, possono sorgere diversi importanti dubbi. Uno di questi è quello esposto da un contribuente, il quale ha chiesto se può accedere alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, pur essendo attualmente titolare di un contratto di usufrutto sull’abitazione in cui risiede, che però non è di sua proprietà. Mediante la Posta di FiscoOggi, canale ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, il contribuente ha chiesto se il fatto di avere un usufrutto su un immobile adibito a residenza costituisce un ostacolo per ottenere i benefici prima casa sull'acquisto di un nuovo immobile. Ha, poi, chiesto se, dopo l'acquisto, è obbligato a trasferire immediatamente la residenza nel nuovo immobile oppure se può mantenere la residenza attuale, almeno temporaneamente.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, prima di tutto, che non è obbligatorio trasferire subito la residenza. La normativa (Dpr n. 131/1986, art. 1, nota II-bis) prevede, infatti, che, per accedere ai benefici prima casa, non serve avere già la residenza nell’immobile acquistato, ma è sufficiente trasferirla entro 18 mesi dall’atto di compravendita. In alternativa, è sufficiente che l’immobile si trovi nel comune in cui l’acquirente lavora, oppure (se si è trasferiti all’estero per lavoro) nel comune di nascita o di precedente residenza/lavoro.
La guida per chi è titolare di un diritto di usufrutto
L'ente ha, poi, specificato che l’usufrutto può essere un ostacolo, ma non in assoluto. Per ottenere le agevolazioni è necessario, infatti, dichiarare di non essere titolari, nemmeno per quota, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra abitazione nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare.
Quindi: se il contribuente ha l’usufrutto su una casa nello stesso comune della casa che vuole acquistare, non può accedere alle agevolazioni. Se, invece, l’immobile con usufrutto è in un altro comune, questa condizione non impedisce automaticamente l’accesso al beneficio. Tuttavia, bisogna verificare un’ulteriore condizione, e cioè se quell’immobile in usufrutto è stato acquistato con le agevolazioni prima casa. In questo caso, il beneficio si perde a livello nazionale.
La normativa prevede, infine, che non si può godere delle agevolazioni prima casa se si è già titolari, su tutto il territorio nazionale, anche solo per una quota, di: proprietà, usufrutto, uso, abitazione, o nuda proprietà su un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni da sé o dal coniuge. Quindi: se il contribuente ha l’usufrutto su una casa che era stata acquistata con le agevolazioni prima casa, non potrà accedere di nuovo al beneficio, nemmeno se quella casa è in un altro comune. Se invece l’immobile su cui ha l’usufrutto non è mai stato acquistato con le agevolazioni, allora può beneficiare delle agevolazioni, purché sia in un altro comune e siano rispettati gli altri requisiti.
Come richiedere le agevolazioni
Ma come si possono richiedere le agevolazioni? Bisogna, prima di tutto, dire che la fruizione delle agevolazioni non è automatica. Deve essere espressamente richiesta al momento del rogito, mediante dichiarazione da inserire nell’atto notarile. Tale dichiarazione deve contenere l’attestazione del possesso dei requisiti previsti dalla legge. È il notaio, in fase di stipula, a curarne la trascrizione e a procedere con l’applicazione delle imposte ridotte. Per gli acquirenti under 36, la normativa prevede ulteriori agevolazioni, subordinatamente alla presentazione di una certificazione ISEE in corso di validità. Infine, il mancato rispetto dei requisiti o la successiva perdita delle condizioni dichiarate comporta la decadenza dai benefici fiscali, con obbligo di versamento delle imposte ordinarie, maggiorate di sanzioni e interessi.